Abitazioni di Lusso: ecco cosa dice la legge riguardo questo settore



Il mercato degli immobili di lusso è in costante crescita in Italia. Un dato per certi versi sorprendente, che fa da contraltare alla crisi economica che ha colpito inevitabilmente anche il mercato dell’immobile tradizionale. Ma gli appartamenti e le costruzioni di lusso rappresentano una nicchia di mercato cui accede un’elite più ristretta di persone, e per questo non sembra conoscere crisi.

Acquistare o affittare una casa di lusso a Roma, Milano o Firenze può essere molto costoso, soprattutto se ci si avvicina al centro storico. Le principali città italiane hanno trainato questa fetta di mercato, ma va detto che anche altre piazze meno blasonate sono state capaci di rispondere bene da questo punto di vista.

Ma quando si decide di fare operazioni come questa, oltre ad avere una disponibilità economica importante, bisognerebbe informarsi bene su tutto ciò che riguarda gli aspetti burocratici e amministrativi della faccenda.

Andiamo a vedere quali sono le principali indicazioni da seguire in questo senso sul piano giuridico.

I requisiti che costituiscono un’abitazione di lusso

Innanzitutto bisogna dire che  un’abitazione di lusso  è esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa.

Perché un’abitazione si possa definire di lusso sono necessari alcuni requisiti fondamentali , fissati dal D.M, Lavori pubblici del 2 Agosto 1969. Ma quali sono questi requisiti?

Sono proprio i primi otto articoli di questo Decreto a fornirci  un elenco dettagliato dei requisiti per cui si possa parlare di abitazioni di lusso, che sono i seguenti:

-abitazioni realizzate su aree destinate a ville o parchi privati (art.1)

-abitazioni su aree che prevedono una destinazione edilizia con lotti non inferiori a 3000 mq. (art. 2)

-abitazioni con una cubatura maggiore di 2000 mc. (art.3)

-abitazioni che prevedano una piscina di almeno 80 mq. Oppure una superficie da tennis  con sottofondo drenato non inferiore a 650 mq. (art.4)

-abitazioni che hanno un vano con una superficie disponibile di almeno 200 mq, con un’area scoperta pari almeno a sei volte l’area coperta (art.5)

-tutte le unità immobiliari che abbiano una superficie utile non inferiore a 240 mq ad esclusione di balconi, terrazzi, soffitte, scale e posti macchina(art.6)

-le abitazioni che fanno parte di aree destinati a fabbricati, quando il costo del terreno di pertinenza supera di almeno una volta e mezzo il costo della costruzione (art.7)

Infine c’è l’articolo 8 che sottolinea come un’abitazione, pur non avendo nessuna caratteristica tra quelle elencate nei primi 7 articoli, può considerarsi di lusso se presenta più di 4 caratteristiche tra quelle riportate in una tabella allegata al  D.M. 2 Agosto 1969.

I casi di esclusione dalle agevolazioni fiscali sulla prima casa

La Corte di Cassazione ha voluto precisare, con la sentenza n. 21287 del 18 Settembre 2013, quali sono le cause di esclusione dalle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa.

Inoltre va sottolineato come l’aliquota venga ridotta al 3% anziché al 7% per gli atti di registrazione a titolo oneroso di case non di lusso costituenti nuda proprietà o usufrutto.

Ma tornando alle abitazioni di lusso,  la Cassazione si concentra  in particolare sull’articolo 6 del D.M. 2 Agosto del 1969, che identifica come di lusso quegli appartamenti con una superficie utile superiore a 240 mq ad esclusione di ambienti non calpestabili. Ed è proprio la non calpestabilità di alcuni ambienti ad essere messi al centro nel parere della Cassazione. In questi casi bisogna considerare solo la non calpestabilità quegli ambienti e non dell’intera superficie a disposizione, per via di possibili difetti di agibilità.